当地产遭遇信托 04年首轮地产信托侧记
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2004-04-21
当地产遭遇信托——2004年首轮地产信托侧记
张宝全无论如何也想不到，自己愿意掏两个亿，也没能利用信托实现“期房按揭”。虽然，他无数次鼓励犹豫的“盟友”；他数次更换谈判不力的员工；他运作了几乎涵盖全部京城媒体的新闻炒做；他获得了同行乃至谈判对手的由衷钦佩。
2004年3月7日，在“苹果社区”的销售说辞中，“消费信托计划”被“暂时”删除。
“宣祥家园”经济适用房开发建设项目资金信托实现融资8000万；“北京三环新城”信托计划融资规模1.6亿元；“法国欧尚天津第一店”资金信托计划筹资规模3亿元；“太阳星城”贷款项目集合资金信托融资规模5亿元；“第一城(京东香河)”通过产权投资理财信托项目拟筹集资金1.5亿元。
有人断言：北京的地产资本市场，迟早是信托的天下。2004年第一季度，北京地产最大的新闻是“苹果社区”的两项信托计划。“苹果社区”是第一个试图通过优先购买权信托完成信用放大，再利用消费信托来“绕过”央行“房屋只有封顶才能做按揭”政策的地产信托项目。虽然，“苹果社区”没有像其他地产一样实现信托融资，却开创了国内地产信托的新思路。
引发这一切的是2003年以来连续的政策冲击：北京市政府4号令禁止土地的协议转让，提高了获取土地的成本；央行121文件规定，“商业银行”只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。在银行放贷政策收口的情况下，地产商们同时把目光转向信托。
无奈的“苹果”
如果不能在封顶前达成“按揭销售”，不仅会失去市场先机；用于滚动开发的资金链条也会承受巨大的压力；即使拆借过关，也要付出高昂的资金成本。
2003年，央行宣布：商业地产项目如果主体没有封顶，就不能进行按揭贷款。截止2004年3月1日，位于北京市朝阳区百子湾路的“苹果社区”既没有拿到《房屋预售许可证》，工程也处在挖槽的阶段，既无法开始销售，更不能办理银行按揭。而“苹果社区”的操盘手张宝全，却试图在房屋封顶之前的一年内，提前开展预定和销售。因为，如果不能在封顶前达成“按揭销售”，就会失去市场先机；用于滚动开发的资金链条也会承受巨大的压力；即使拆借过关，也要付出高昂的资金成本。
通常情况下，象万科、万达这样的开发商也都曾经遇见过类似的情况，虽然那时还不受“不封顶不能做按揭”的限制，但在《销售许可证》到手之前，大家也都希望可以尽早把客户抓在手里，尽早拿到银行贷款。
常规的办法是：首先进行排号登记，在一个具体的时间开展内部认购，收取最高1.2万的订金，等《销售许可证》到手以后，再签订正式的《商品房买卖合同》。
苹果社区没有这样做。2004年初，苹果社区委托北京国际信托投资公司，推出了“苹果社区优先购买权信托计划”，以及没能完成的“苹果社区消费信托计划”。
2004年3月7日，“苹果社区”售楼处：被炒得满城风雨的“苹果社区优先购买权信托”终于进入了实质阶段，得到优先购买权的消费者，可以正式挑选户型、指定楼层。这一天，苹果社区否定了一度宣传的消费信托。在苹果社区长达一年半的炒做过程中，先后爆出了众多国内地产界的第一次。现在，操盘手张宝全不得不面对刚刚挖槽的施工现场以及并不愉快的北京国投。
透过表面火爆的销售现场，地产界同行真正关心的，却并不是个中的谁是谁非，因为，张宝全的“苹果”已经不是他一个人的“苹果”。京城超过七成的地产商，手头也有一个类似的“苹果”，他们也需要在2004年，以及以后的日子里，动用新的方法、打通新的门路，来躲过土地政策、金融政策改革带来的巨大冲击。
一方面无比的谨慎，另一方却在极力地渲染，其中的道理自然是再明显不过了：苹果社区要让信用最大化；北京国投在商业利益和自身公众信誉之间需要做一选择。
苹果社区并不缺钱，缺的是信用。应该说，苹果社区在这个过程中没有获得资金层面的显著收益。首先是信托的规模很小，如果按每份信托平均为20万来计算，200份信托的总价值也不过4000万；即使是按照最初的计划，消费者以房屋总价来购买信托，总价超过2亿，北京国投也不会将这笔钱拿给苹果社区用于开发建设。业内人士产生了相同的困惑：做这么多事情，苹果社区的目的是什么？
在房地产领域，所有人都希望客户在最短的时间把款项交齐，锁定客户，尽早解除资金压力。但随着近年来地产纠纷的迅速增加，消费者对于地产商的信任程度却在下降，地产商在第一时间回全款已经成为一种奢望。想让购房人多交房款，又担心自己的信用和卖点不足以说服消费者，苹果社区想到了信用放大，想到了北京国投。
采访北京国际信托投资公司董事会秘书江方的过程中，《中国财富》记者询问：“苹果社区在大力宣传和北京国投的合作，包括优先购买权和消费信托，北京国投对这些举动持怎样的立场？”
江方的回答是出人意料的：“我们从来没有和苹果社区签定消费信托的正式协议，只是以前有一个简单的意向书而已，我们没有办法阻止客户的言论，并且，我们在很多场合都不曾说过现在可以做这个项目。为此，他们（苹果社区）的人还和我们有过争执，指责我们在公众面前的谨慎。”
江方说：“银行不敢做的，我们更不敢做。无论怎样，张宝全是非常聪明的地产商！”
北京国投在合作的初期，认识到这是一个“不太一样”的项目。但在合法的范畴里，发售信托产品本身的风险几乎为零，所以又没有理由不做，于是，优先购买权信托产品产生了。在合作中期，苹果社区的善变、媒体的关注让北京国投既感觉到自己享受了免费的宣传，又非常可能面临“与谁为伍”的危险局面。
在采访结束后的第三天，苹果社区对外否定“消费信托”计划。销售人员的说辞也变成：购房者将20%房款以定金的形式，直接交给苹果社区，等一年后房屋封顶再办理按揭，完成销售流程。北京国投还是在这一刻选择了谨慎。江方说过：“银行不敢做的，我们更不敢做。”
“苹果社区优先购买权信托”并不是一个地产融资产品。开发商利用信托投资公司的品牌来达到信用放大的目的。其实北京国投在2003年推出的“宣祥家园经济适用房资金信托”计划，才是较有代表性的以融资为目的的房地产信托产品。
两个月与一个亿——“宣祥家园”借信托过桥
2004年1月6日，工商银行北京分行开始代理收付“宣祥家园经济适用房资金信托”。3月6日，当记者拨通信托销售电话时，被告之这一信托产品已经销售结束。近一个亿的资金已经筹措完成，并用于宣祥家园的开发建设。
房地产项目的资金运作方法很多，规模越大、品牌越好的开发商越容易拿到钱。但对于中小型地产商，开发地产项目有一套通行的资金运作手法。
地产商先利用自有资金获得土地使用权，在121文件出台以前，获取土地的成本是低廉的，甚至可不花钱也能拿到土地，随着我国土地拍卖转让政策的完善，获得土地的成本大大提高；地产企业在交纳土地出让金，获得土地使用证以后，将土地质押给银行，从银行获得土地平整、拆迁所须的资金，同时开展前期的宣传推广活动；此时，建筑商介入地产开发，一般会由建筑商进行垫资建设；地产商获得开工许可证、预售许可证、规划许可证等5证后，开始期房销售，购房人交纳首付款，银行出面办理按揭，放款给开发商；开发商用获得的销售回款将部分或全部的建筑用地解押，办理整栋楼宇的大产权，同时，将剩余资金用于偿还建筑商垫资或用于滚动开发。
有三个关键的环节，决定了地产项目运做资金链条是否能正常运转：A点完成的土地的质押和解套过程，地产商通过把整块土地质押给银行，来换取土地平整、前期运作所需要的资金，如果获得土地的成本超过自有资金，这个过程也会用做偿还土地出让金的拆借款。B点所完成的首期项目所需要的建设资金，建筑商的垫资越多，地产商付出的资金成本越大，但是，对于资金不充沛或品牌良好的开发商来说，建筑商垫资可以大大缓解资金压力。C点是重要的回款通道，A、B两点获得的资金，都要依靠C点来归还，质押的土地、建筑商的垫资、同业的拆借，都要依靠期房销售来归还，但央行的121文件，规定期房不封顶不能做按揭，于是，关键的C点汇款期限，被大大推迟，资金链条的断裂在此产生。
宣祥家园的信托计划，就是在C点不能发挥作用的情况下，依靠信托筹资，来实现资金过桥，度过难关。
宣祥家园项目属于北京历史风貌保护区改造重点配套工程，位于北京三环内的沙子口地区。由于是经济适用房项目，不必缴纳土地出让金，并享有20余项的税收减免，所以，不存在开发土地购买成本。采用信托的方式，从信托投资公司获得过桥资金，主要是用于工程建设，用项目销售收入来实现信托收益并收回信托本金(见图3)。
地产信托项目回避风险的办法主要是质押和担保两种。宣祥家园资金信托项目由开发商的大股东北京天桥建筑集团公司的全部股权作为质押，同时，北京鑫投信用担保公司为信托贷款提供连带的保证担保。
最像REITs的“REITs”
2003年以来，国内操作的地产项目中，与国外的REITs最为相似的是“法国欧尚天津第一店资金信托”。这支信托具备了国外主流REITs的大部分特征。法国欧尚超市集团是世界500强企业之一，目前在14个国家和地区共有大型超市300家，小型超市600多家。欧尚在进行店铺选择上一向坚持“只租不买”的原则。2003年，欧尚看中了天津峰汇大厦一至三层，由于多种原因没能促成直接租赁。2003年12月10日，北京国际信托投资公司购买了峰汇大厦一至三层的产权，并将该物业出租给法国欧尚。同时，北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托”，用法国欧尚的租金作为信托投资人的回报。
北京国投在12月10日隆重推出又一信托新品——法国欧尚天津第一店资金信托计划。自从12月15日开始销售以来，投资者纷纷认购，甚至出现多个投资者重复购买和外地投资者汇款购买的热销景象。
该信托计划信托期限为3年，单笔最低预约金额为20万元人民币，如果超过20万元，则按照1万元的整数倍增加。发售时遵循“金额优先、时间优先”的原则，目前，凡购买金额达到40万元的投资者当场可以签署信托文件。该产品预计年收益率为6%。
综观在国内操作的一些被业内称为“准REITs”或“REITs模式”的房地产信托项目，虽然已经或多或少地具备了REITs的部分基本特征，但还不是纯正标准的REITs：
首先，目前信托公司发售的信托产品都只针对单一的地产项目，相应的，投资者购买信托产品时必须考虑该产品所针对项目的可行性、投资价值和投资风险。而投资真正的REITs产品，投资者不必考虑具体项目的风险。
其次，真正的REITs所选择的投资项目大多是成熟的经营性地产（如：酒店、商场），投资的收益来源于地产项目带来的租金、经营分红，投资风险相对较低。而国内目前操作的大部分地产信托产品都是为了提供地产项目的建设资金，投资风险相当大。
一些信托公司表示，REITs的成长进程受到金融机构之间利益是否均衡的影响。房地产信贷是国内各大银行业务的重要组成部分，当REITs放开以后，地产信贷的收益将从银行转向信托公司，这无疑是件主管部门深思熟虑之后方能定夺的事情。
信息块
什么是房地产投资信托？
房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，简称REITs）业务是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以信托公司的名义，为受益人的利益投资于房地产开发和经营等行为。
房地产信托REITs是国际上个人投资地产的主要渠道。美国在1960年开始允许操作REITs，目前已经有300多个地产投资基金，管理资产总值超过3000亿美元，其中已经上市的占三分之二。通过REITs可以吸纳社会闲散资金，投入到地产的建设和经营中去，不但分担了银行的资金风险，同时也为投资人带来了相对丰厚、稳定的收益。
苹果社区未能成功的贴息消费信贷：
由苹果社区拿出两个亿给银行（北京国投）进行贴息，试图让北京国投在房屋封顶以前，“代替”银行进行消费放贷。受托方可以获得比较高的信托回报，消费者也可以享受1%的按揭利率优惠。
苹果社区大事记
●在北京大规模征集项目名称，号称用上百万买来“苹果”二字。
●开发商拿出2个亿给银行，提出商业银行贴息贷款。
●因多种原因，贴息计划流产，商业银行退出。
●北京国投进入，推出优先购买权信托业务，信托额度为总房款。
●因总价过高，将信托调整为总房款的20%。
●对外宣称开展消费信托，承诺信托计划将最终为买房人降低1%的贷款利率。
●公开拍号，选择合伙人，只拍出186个（原定合伙人数为200个）。
●拍号次日，有人在网上出售认购权。
●消费信托流产，开始要求购房人缴纳高额定金。
新闻链接：
北京地区第一支顺利完成的地产信托于2004年3月2日圆满结束中信信托投资有限责任公司李新新先生透露：公司推出的“康居工程”系列的第一只集合资金信托产品——北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社贷款项目集合资金信托计划已于2004年3月2日按期终止。信托贷款本息已全额回收，投资者（受益人）顺利实现了3.75％的信托预计收益率。这是北京地区第一个顺利完成信托计划的信托产品。李先生介绍说，该信托产品的信托贷款的本息已经划入中信信托本项目的专门账户，中信信托业以于３月４日将所有投资者的信托本金与收益划拨至信托合同约定的受益人账户。
张宝全无论如何也想不到，自己愿意掏两个亿，也没能利用信托实现“期房按揭”。虽然，他无数次鼓励犹豫的“盟友”；他数次更换谈判不力的员工；他运作了几乎涵盖全部京城媒体的新闻炒做；他获得了同行乃至谈判对手的由衷钦佩。
2004年3月7日，在“苹果社区”的销售说辞中，“消费信托计划”被“暂时”删除。
“宣祥家园”经济适用房开发建设项目资金信托实现融资8000万；“北京三环新城”信托计划融资规模1.6亿元；“法国欧尚天津第一店”资金信托计划筹资规模3亿元；“太阳星城”贷款项目集合资金信托融资规模5亿元；“第一城(京东香河)”通过产权投资理财信托项目拟筹集资金1.5亿元。
有人断言：北京的地产资本市场，迟早是信托的天下。2004年第一季度，北京地产最大的新闻是“苹果社区”的两项信托计划。“苹果社区”是第一个试图通过优先购买权信托完成信用放大，再利用消费信托来“绕过”央行“房屋只有封顶才能做按揭”政策的地产信托项目。虽然，“苹果社区”没有像其他地产一样实现信托融资，却开创了国内地产信托的新思路。
引发这一切的是2003年以来连续的政策冲击：北京市政府4号令禁止土地的协议转让，提高了获取土地的成本；央行121文件规定，“商业银行”只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。在银行放贷政策收口的情况下，地产商们同时把目光转向信托。
无奈的“苹果”
如果不能在封顶前达成“按揭销售”，不仅会失去市场先机；用于滚动开发的资金链条也会承受巨大的压力；即使拆借过关，也要付出高昂的资金成本。
2003年，央行宣布：商业地产项目如果主体没有封顶，就不能进行按揭贷款。截止2004年3月1日，位于北京市朝阳区百子湾路的“苹果社区”既没有拿到《房屋预售许可证》，工程也处在挖槽的阶段，既无法开始销售，更不能办理银行按揭。而“苹果社区”的操盘手张宝全，却试图在房屋封顶之前的一年内，提前开展预定和销售。因为，如果不能在封顶前达成“按揭销售”，就会失去市场先机；用于滚动开发的资金链条也会承受巨大的压力；即使拆借过关，也要付出高昂的资金成本。
通常情况下，象万科、万达这样的开发商也都曾经遇见过类似的情况，虽然那时还不受“不封顶不能做按揭”的限制，但在《销售许可证》到手之前，大家也都希望可以尽早把客户抓在手里，尽早拿到银行贷款。
常规的办法是：首先进行排号登记，在一个具体的时间开展内部认购，收取最高1.2万的订金，等《销售许可证》到手以后，再签订正式的《商品房买卖合同》。
苹果社区没有这样做。2004年初，苹果社区委托北京国际信托投资公司，推出了“苹果社区优先购买权信托计划”，以及没能完成的“苹果社区消费信托计划”。
2004年3月7日，“苹果社区”售楼处：被炒得满城风雨的“苹果社区优先购买权信托”终于进入了实质阶段，得到优先购买权的消费者，可以正式挑选户型、指定楼层。这一天，苹果社区否定了一度宣传的消费信托。在苹果社区长达一年半的炒做过程中，先后爆出了众多国内地产界的第一次。现在，操盘手张宝全不得不面对刚刚挖槽的施工现场以及并不愉快的北京国投。
透过表面火爆的销售现场，地产界同行真正关心的，却并不是个中的谁是谁非，因为，张宝全的“苹果”已经不是他一个人的“苹果”。京城超过七成的地产商，手头也有一个类似的“苹果”，他们也需要在2004年，以及以后的日子里，动用新的方法、打通新的门路，来躲过土地政策、金融政策改革带来的巨大冲击。
一方面无比的谨慎，另一方却在极力地渲染，其中的道理自然是再明显不过了：苹果社区要让信用最大化；北京国投在商业利益和自身公众信誉之间需要做一选择。
苹果社区并不缺钱，缺的是信用。应该说，苹果社区在这个过程中没有获得资金层面的显著收益。首先是信托的规模很小，如果按每份信托平均为20万来计算，200份信托的总价值也不过4000万；即使是按照最初的计划，消费者以房屋总价来购买信托，总价超过2亿，北京国投也不会将这笔钱拿给苹果社区用于开发建设。业内人士产生了相同的困惑：做这么多事情，苹果社区的目的是什么？
在房地产领域，所有人都希望客户在最短的时间把款项交齐，锁定客户，尽早解除资金压力。但随着近年来地产纠纷的迅速增加，消费者对于地产商的信任程度却在下降，地产商在第一时间回全款已经成为一种奢望。想让购房人多交房款，又担心自己的信用和卖点不足以说服消费者，苹果社区想到了信用放大，想到了北京国投。
采访北京国际信托投资公司董事会秘书江方的过程中，《中国财富》记者询问：“苹果社区在大力宣传和北京国投的合作，包括优先购买权和消费信托，北京国投对这些举动持怎样的立场？”
江方的回答是出人意料的：“我们从来没有和苹果社区签定消费信托的正式协议，只是以前有一个简单的意向书而已，我们没有办法阻止客户的言论，并且，我们在很多场合都不曾说过现在可以做这个项目。为此，他们（苹果社区）的人还和我们有过争执，指责我们在公众面前的谨慎。”
江方说：“银行不敢做的，我们更不敢做。无论怎样，张宝全是非常聪明的地产商！”
北京国投在合作的初期，认识到这是一个“不太一样”的项目。但在合法的范畴里，发售信托产品本身的风险几乎为零，所以又没有理由不做，于是，优先购买权信托产品产生了。在合作中期，苹果社区的善变、媒体的关注让北京国投既感觉到自己享受了免费的宣传，又非常可能面临“与谁为伍”的危险局面。
在采访结束后的第三天，苹果社区对外否定“消费信托”计划。销售人员的说辞也变成：购房者将20%房款以定金的形式，直接交给苹果社区，等一年后房屋封顶再办理按揭，完成销售流程。北京国投还是在这一刻选择了谨慎。江方说过：“银行不敢做的，我们更不敢做。”
“苹果社区优先购买权信托”并不是一个地产融资产品。开发商利用信托投资公司的品牌来达到信用放大的目的。其实北京国投在2003年推出的“宣祥家园经济适用房资金信托”计划，才是较有代表性的以融资为目的的房地产信托产品。
两个月与一个亿——“宣祥家园”借信托过桥
2004年1月6日，工商银行北京分行开始代理收付“宣祥家园经济适用房资金信托”。3月6日，当记者拨通信托销售电话时，被告之这一信托产品已经销售结束。近一个亿的资金已经筹措完成，并用于宣祥家园的开发建设。
房地产项目的资金运作方法很多，规模越大、品牌越好的开发商越容易拿到钱。但对于中小型地产商，开发地产项目有一套通行的资金运作手法。
地产商先利用自有资金获得土地使用权，在121文件出台以前，获取土地的成本是低廉的，甚至可不花钱也能拿到土地，随着我国土地拍卖转让政策的完善，获得土地的成本大大提高；地产企业在交纳土地出让金，获得土地使用证以后，将土地质押给银行，从银行获得土地平整、拆迁所须的资金，同时开展前期的宣传推广活动；此时，建筑商介入地产开发，一般会由建筑商进行垫资建设；地产商获得开工许可证、预售许可证、规划许可证等5证后，开始期房销售，购房人交纳首付款，银行出面办理按揭，放款给开发商；开发商用获得的销售回款将部分或全部的建筑用地解押，办理整栋楼宇的大产权，同时，将剩余资金用于偿还建筑商垫资或用于滚动开发。
有三个关键的环节，决定了地产项目运做资金链条是否能正常运转：A点完成的土地的质押和解套过程，地产商通过把整块土地质押给银行，来换取土地平整、前期运作所需要的资金，如果获得土地的成本超过自有资金，这个过程也会用做偿还土地出让金的拆借款。B点所完成的首期项目所需要的建设资金，建筑商的垫资越多，地产商付出的资金成本越大，但是，对于资金不充沛或品牌良好的开发商来说，建筑商垫资可以大大缓解资金压力。C点是重要的回款通道，A、B两点获得的资金，都要依靠C点来归还，质押的土地、建筑商的垫资、同业的拆借，都要依靠期房销售来归还，但央行的121文件，规定期房不封顶不能做按揭，于是，关键的C点汇款期限，被大大推迟，资金链条的断裂在此产生。
宣祥家园的信托计划，就是在C点不能发挥作用的情况下，依靠信托筹资，来实现资金过桥，度过难关。
宣祥家园项目属于北京历史风貌保护区改造重点配套工程，位于北京三环内的沙子口地区。由于是经济适用房项目，不必缴纳土地出让金，并享有20余项的税收减免，所以，不存在开发土地购买成本。采用信托的方式，从信托投资公司获得过桥资金，主要是用于工程建设，用项目销售收入来实现信托收益并收回信托本金(见图3)。
地产信托项目回避风险的办法主要是质押和担保两种。宣祥家园资金信托项目由开发商的大股东北京天桥建筑集团公司的全部股权作为质押，同时，北京鑫投信用担保公司为信托贷款提供连带的保证担保。
最像REITs的“REITs”
2003年以来，国内操作的地产项目中，与国外的REITs最为相似的是“法国欧尚天津第一店资金信托”。这支信托具备了国外主流REITs的大部分特征。法国欧尚超市集团是世界500强企业之一，目前在14个国家和地区共有大型超市300家，小型超市600多家。欧尚在进行店铺选择上一向坚持“只租不买”的原则。2003年，欧尚看中了天津峰汇大厦一至三层，由于多种原因没能促成直接租赁。2003年12月10日，北京国际信托投资公司购买了峰汇大厦一至三层的产权，并将该物业出租给法国欧尚。同时，北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托”，用法国欧尚的租金作为信托投资人的回报。
北京国投在12月10日隆重推出又一信托新品——法国欧尚天津第一店资金信托计划。自从12月15日开始销售以来，投资者纷纷认购，甚至出现多个投资者重复购买和外地投资者汇款购买的热销景象。
该信托计划信托期限为3年，单笔最低预约金额为20万元人民币，如果超过20万元，则按照1万元的整数倍增加。发售时遵循“金额优先、时间优先”的原则，目前，凡购买金额达到40万元的投资者当场可以签署信托文件。该产品预计年收益率为6%。
综观在国内操作的一些被业内称为“准REITs”或“REITs模式”的房地产信托项目，虽然已经或多或少地具备了REITs的部分基本特征，但还不是纯正标准的REITs：
首先，目前信托公司发售的信托产品都只针对单一的地产项目，相应的，投资者购买信托产品时必须考虑该产品所针对项目的可行性、投资价值和投资风险。而投资真正的REITs产品，投资者不必考虑具体项目的风险。
其次，真正的REITs所选择的投资项目大多是成熟的经营性地产（如：酒店、商场），投资的收益来源于地产项目带来的租金、经营分红，投资风险相对较低。而国内目前操作的大部分地产信托产品都是为了提供地产项目的建设资金，投资风险相当大。
一些信托公司表示，REITs的成长进程受到金融机构之间利益是否均衡的影响。房地产信贷是国内各大银行业务的重要组成部分，当REITs放开以后，地产信贷的收益将从银行转向信托公司，这无疑是件主管部门深思熟虑之后方能定夺的事情。
信息块
什么是房地产投资信托？
房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，简称REITs）业务是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以信托公司的名义，为受益人的利益投资于房地产开发和经营等行为。
房地产信托REITs是国际上个人投资地产的主要渠道。美国在1960年开始允许操作REITs，目前已经有300多个地产投资基金，管理资产总值超过3000亿美元，其中已经上市的占三分之二。通过REITs可以吸纳社会闲散资金，投入到地产的建设和经营中去，不但分担了银行的资金风险，同时也为投资人带来了相对丰厚、稳定的收益。
苹果社区未能成功的贴息消费信贷：
由苹果社区拿出两个亿给银行（北京国投）进行贴息，试图让北京国投在房屋封顶以前，“代替”银行进行消费放贷。受托方可以获得比较高的信托回报，消费者也可以享受1%的按揭利率优惠。
苹果社区大事记
●在北京大规模征集项目名称，号称用上百万买来“苹果”二字。
●开发商拿出2个亿给银行，提出商业银行贴息贷款。
●因多种原因，贴息计划流产，商业银行退出。
●北京国投进入，推出优先购买权信托业务，信托额度为总房款。
●因总价过高，将信托调整为总房款的20%。
●对外宣称开展消费信托，承诺信托计划将最终为买房人降低1%的贷款利率。
●公开拍号，选择合伙人，只拍出186个（原定合伙人数为200个）。
●拍号次日，有人在网上出售认购权。
●消费信托流产，开始要求购房人缴纳高额定金。
新闻链接：
北京地区第一支顺利完成的地产信托于2004年3月2日圆满结束中信信托投资有限责任公司李新新先生透露：公司推出的“康居工程”系列的第一只集合资金信托产品——北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社贷款项目集合资金信托计划已于2004年3月2日按期终止。信托贷款本息已全额回收，投资者（受益人）顺利实现了3.75％的信托预计收益率。这是北京地区第一个顺利完成信托计划的信托产品。李先生介绍说，该信托产品的信托贷款的本息已经划入中信信托本项目的专门账户，中信信托业以于３月４日将所有投资者的信托本金与收益划拨至信托合同约定的受益人账户。
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